La France manque-t-elle de logements, ou de logements que l’on peut encore s’offrir ?

La France ne souffre pas d’un manque uniforme de logements. Elle souffre aussi d’un décalage entre les logements disponibles et les besoins réels : décalage de lieu, de prix, de taille, d’état et de statut d’occupation.

C’est ce qui rend le débat si difficile. Compter les logements est nécessaire, mais cela ne suffit pas. Un logement vide dans une commune où la population diminue ne répond pas automatiquement au besoin d’une famille qui travaille dans une métropole tendue. Un appartement neuf peut exister sur le marché sans être accessible au ménage auquel il semble destiné. Et deux logements de même typologie peuvent offrir des qualités d’usage très différentes.

1. Le vrai problème : l’inadéquation

Trois millions de logements vacants. Mais vacants comment ?

Le chiffre impressionne. Pourtant, l’Insee distingue deux réalités. La vacance frictionnelle correspond notamment au temps nécessaire à une vente, une relocation ou certains travaux : elle est temporaire et participe au fonctionnement normal du marché. La vacance structurelle peut être liée à la déprise démographique, à une localisation peu demandée, à l’état du logement, à sa taille, à son statut de propriété, à un litige ou encore à une succession.

La question utile n’est donc pas seulement combien de logements sont vacants, mais combien sont réellement mobilisables, à quel coût et dans les territoires où la demande existe. Les données nationales ne permettent pas de transformer mécaniquement les 3 millions de logements vacants en autant de solutions disponibles.

2. Construire plus utile

Lorsque le foncier, la construction et le financement pèsent davantage sur une opération alors que le budget de l’acquéreur reste contraint, la surface devient l’une des variables les plus faciles à réduire. Mais défendre la qualité du logement ne consiste pas simplement à réclamer davantage de mètres carrés.

La surface totale compte. La surface réellement utile compte aussi : longueur des circulations, possibilité de meubler, rangements, lumière naturelle, orientation, ventilation, relations entre les pièces et capacité du logement à évoluer.

Quelques mètres carrés paraissent abstraits dans un bilan. Dans un appartement, ils deviennent une table où quatre personnes peuvent dîner, un bureau qui ne s’installe pas dans une chambre, un placard pour une poussette ou la possibilité de rester dans le même logement lorsque la vie change.

L’enjeu n’est donc pas seulement de construire plus grand. Il est de construire plus utile.

3. Les contradictions de la production

Le prix final d’un logement ne correspond pas au seul coût du bâtiment. Il additionne le foncier, les travaux, les études, les raccordements, le financement, la commercialisation, les taxes, les aléas et l’équilibre économique de l’opération. Beaucoup de ces postes ne diminuent pas proportionnellement lorsque le nombre de logements baisse.

L’indice du coût de la construction (ICC) illustre une partie seulement de cette pression. Malgré son nom, l’Insee précise qu’il s’agit d’un indice de prix de production : il observe les marchés de construction conclus entre maîtres d’ouvrage et entreprises pour des bâtiments neufs d’habitation non communautaire en France métropolitaine. Il exclut les autres composantes du prix de revient d’un logement, notamment la charge foncière, les frais annexes de promotion et les frais financiers. L’ICC s’établissait à 1 795 au quatrième trimestre 2020, a atteint 2 227 au premier trimestre 2024 et s’établit à 2 084 au premier trimestre 2026. Ce dernier niveau est en baisse de 2,89 % sur un an.

Demander 20 logements plus généreux plutôt que 23 logements plus petits peut être un excellent choix architectural. Mais si les autres variables restent inchangées, l’opération ne devient pas automatiquement plus facile à financer. La vraie question est alors : qui absorbe le coût de la qualité supplémentaire ?

Quand deux bonnes règles se rencontrent

La plupart des grandes exigences contemporaines poursuivent des objectifs légitimes : accessibilité, confort d’été, performance énergétique, réduction du carbone, pleine terre, stationnement vélo, espaces extérieurs, qualité des vues ou protection contre les nuisances.

Mais leurs effets peuvent parfois se contredire. Un logement traversant apporte lumière, ventilation et qualité d’usage. Selon la configuration d’un immeuble, en produire davantage peut nécessiter plus de cages d’escalier ou d’ascenseurs, donc davantage de matière, de surfaces communes et de carbone incorporé. Il ne s’agit pas de choisir une fois pour toutes entre qualité d’usage et carbone : il faut arbitrer à l’échelle du projet.

4. Utiliser l’existant sans en faire une religion

Transformer avant de démolir est une direction essentielle dans une ville qui doit limiter son empreinte matérielle et son étalement. Mais la transformation n’est pas automatiquement la solution la plus sobre, ni la moins coûteuse.

Un immeuble de bureaux peut avoir une profondeur de plateau, une trame structurelle, des noyaux, des façades ou des réseaux peu compatibles avec le logement. La transformation peut alors nécessiter des patios, des percements, des démolitions partielles, de nouvelles circulations ou une reprise lourde de l’enveloppe.

Transformer un bureau en logement ne consiste pas à déplacer des cloisons. De la même manière, réhabiliter à tout prix un bâtiment très contraint peut parfois produire un logement médiocre pour un coût comparable à une reconstruction.

Un retour d’expérience présenté par Immobilière 3F lors d’un séminaire du Cerema en 2025 donne néanmoins la mesure du potentiel lorsque les bâtiments s’y prêtent : pour ce bailleur, la transformation de bureaux représentait alors 12 % de sa production neuve en Île-de-France, soit une trentaine de programmes totalisant environ 1 750 logements. Ce chiffre décrit l’expérience d’un opérateur francilien ; il ne constitue pas une estimation nationale du potentiel de transformation.

La démolition peut, dans certains cas, être préférable à une réhabilitation lourde lorsque celle-ci ne permet ni d’atteindre une qualité d’usage suffisante, ni de conserver une part substantielle de la structure, ni d’aboutir à un bilan global convaincant. Cette décision mérite alors une comparaison de scénarios prenant en compte la structure conservée, le carbone, le coût, la durée de vie et la capacité d’adaptation future. Il ne s’agit pas de faire de la démolition une solution par principe, mais de ne pas faire non plus de la conservation un dogme.

Densifier certains endroits pour pouvoir en préserver d’autres

La réponse n’est pas davantage l’étalement urbain. Les tissus haussmanniens et faubouriens de Paris montrent qu’une forte densité peut résulter d’un tissu continu de hauteur modérée plutôt que d’une multiplication de tours. Cette leçon ne se transpose cependant pas mécaniquement : chaque territoire doit composer avec ses réseaux, ses équipements, sa morphologie et ses capacités d’absorption. La hauteur, à elle seule, ne produit pas automatiquement davantage de logements.

L’enjeu est plutôt d’accepter de véritables intensités là où les transports, les équipements et le tissu urbain peuvent les absorber, afin de préserver ailleurs des espaces ouverts réellement généreux. Densifier n’est pas remplir chaque vide ; c’est aussi choisir où la ville peut être plus intense.

5. Rendre l’accès possible dans le temps

5.1 — Le BRS comme cas d’étude

Le bail réel solidaire illustre particulièrement bien les nouveaux arbitrages du logement. Pour rendre l’accession possible aujourd’hui, il modifie le rapport entre propriété du logement, propriété du sol et constitution du patrimoine demain.

Le principe est simple : l’organisme de foncier solidaire reste propriétaire du terrain, tandis que le ménage acquiert des droits réels sur son logement. Dans les zones tendues, le ministère chargé du Logement estime que le foncier peut représenter 30 à 40 % du prix d’achat. Le dissocier du bâti peut donc réduire fortement le prix d’entrée.

Le BRS ne fait pas disparaître le prix du foncier : il choisit collectivement de le sortir, pour partie, du prix payé par l’acquéreur. En contrepartie, le prix de revente des droits réels est encadré afin que l’accessibilité bénéficie aussi aux ménages suivants.

Le dispositif ne doit donc pas être comparé uniquement à une pleine propriété théorique. Dans certaines communes, l’alternative réelle pour un ménage peut être d’acheter en BRS ou de rester locataire. Le ministère présente d’ailleurs le BRS comme une étape possible du parcours résidentiel entre location privée et pleine propriété.

Le BRS ne supprime pas la constitution d’un patrimoine : il la reconfigure. Le ménage détient des droits réels cessibles et transmissibles dans un cadre réglementé ; lorsqu’une cession ou une donation est agréée par l’OFS, l’article L. 255-12 du code de la construction et de l’habitation prévoit que la durée du bail est prorogée de plein droit afin que le nouveau preneur bénéficie d’un droit réel d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial. Le prix de cession reste toutefois encadré : le ménage ne capte donc pas librement l’intégralité d’une éventuelle valorisation foncière.

La question de long terme est alors moins de savoir s’il existe ou non un patrimoine que de comprendre quel type de sécurité patrimoniale et de mobilité résidentielle ce modèle permet. Le site ministériel consacré au BRS souligne d’ailleurs que ce patrimoine peut être mobilisé pour une future acquisition en pleine propriété ou transmis aux héritiers, sous réserve des règles du dispositif.

Repères BRS : accession sous conditions de ressources et à prix plafonné ; OFS propriétaire du foncier ; redevance foncière mensuelle ; bail initial de 18 à 99 ans ; en cas de cession ou donation agréée, sa durée est prorogée de plein droit pour le nouveau preneur conformément à l’article L. 255-12 du CCH. Le ministère indique qu’en zone tendue le foncier peut représenter 30 à 40 % du prix d’achat. Le législateur n’a pas fixé de plafond national de redevance. D’après le bilan national OFS/BRS 2023 de la DHUP, les redevances mensuelles moyennes observées parmi les logements renseignés variaient selon le zonage : 2,06 €/m² de surface utile en Abis, 1,37 €/m² en A, 0,87 €/m² en B1, 0,91 €/m² en B2 et 1,67 €/m² en C. Ces valeurs décrivent le parc renseigné en 2023 et non un barème réglementaire.

5.2 — La ville telle qu’elle est vécue

Enfin, la ville doit pouvoir évoluer, mais chaque évolution est d’abord vécue localement par quelqu’un. Une construction peut modifier une vue, un ensoleillement, des habitudes ou l’image familière d’une rue. Ces inquiétudes sont légitimes.

Le paradoxe collectif demeure pourtant : produire des logements plus accessibles, limiter l’étalement et préserver davantage de sols suppose aussi d’accepter que certains quartiers se transforment. Les recours, les délais et l’incertitude font eux aussi partie de l’équation d’un projet.